Il Metodo Presta ®

Il Preliminare a Catena

Rivolgersi a nuovi mercati con la vendita rateale in sicurezza

Il preliminare a catena si rivolge al venditore che vuole esssere garantito nel pagamento del prezzo pattuito e mantenere la proprietà del bene fino al saldo, ma anche all’acquirente che vuole garantirsi fin da subito il godimento dell’immobile e la protezione da futuri gravami (fallimenti, ipoteche, trascrizioni etc.) che potrebbero colpire il bene. Non serve tagliare il prezzo basta dare tempo.

Senza mutuo ma con le stesse garanzie

Il preliminare a catena è registrato e trascritto con atto notarile ed è garantito da una caparra iniziale. Se il promittente acquirente versa durante i successivi 32 mesi acconti per un minimo predeterminato dalle parti, oltre a poter stipulare nei termini il contratto di vendita versando il saldo, ha il diritto di stipulare un nuovo preliminare sullo stesso immobile per un prezzo leggermente maggiorato prorogando la scadenza di altri tre anni, e cosi via. In alternativa può sciogliersi dal contratto abbandonando la caparra e ricevendo la restituzione degli acconti.

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Cessione del contratto

Un ulteriore vantaggio di tale contratto consiste nella possibilità di trasferire il diritto di acquistare l’immobile sia in sede di stipula del definitivo (trattandosi di preliminare per sé o persona da nominare) e ciò anche dopo molti anni dalla stipula del primo contratto, sia di cedere a terzi il contratto verso un corrispettivo in denaro (oltre ad ottenere il rimborso immediato di tutti gli acconti versati). Poiché la cessione a terzi è autorizzata preventivamente va soltanto comunicata con raccomandata al promittente venditore.

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Durata flessibile

A differenza del mutuo o di altre figure (rent to buy) la durata del contratto è flessibile ed il promittente acquirente può interrompere in ogni momento la catena divenendo proprietario col versamento del residuo prezzo. Poiché l’ultimo preliminare contiene già un prezzo leggermente maggiorato per l’opzione di spostare nel tempo l’acquisto, tutti gli acconti versati sono conteggiati per intero. Sono possibili fino a sette nuovi preliminari cioè una durata massima di venti anni.

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Sicurezza

Anche nel caso di fallimento del promittente venditore il preliminare registrato e trascritto prevale sul fallimento se la trascrizione della domanda di esecuzione dello stesso precede quella della sentenza. Lo Studio Notarile Andreani effettua un controllo ad hoc bimestrale ed assicura tale priorità ove necessario.

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Trattamento fiscale

Il primo contratto sconta imposte fisse di registro ed ipotecaria, non prevedendo obbligo di acconti rateali, e nessuna imposta catastale. E’ dovuta una imposta di registro dello 0,50% sull’importo della caparra inizialmente versata. Nei rinnovi ove vengano enunciati acconti versati è dovuto il 3% su tale importo, detraibile dalle imposte finali del trasferimento. Il promittente venditore continua a pagare tutte le imposte dirette statali e locali e viene rimborsato di tale onere e di un minimo interesse per la proroga concessa in sede di rinnovo. Generalmente si consiglia un aggiornamento del 10% ogni tre anni di proroga.